แม้บ้านจะเป็นความฝันของคนส่วนใหญ่ แต่ในยุคปัจจุบันที่ชีวิตการทำงานเน้นความสะดวกสบาย แข่งขันกับเวลาที่รีบเร่ง จึงทำให้ “คอนโดมิเนียม” เป็นอีกหนึ่งรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมไม่แพ้กัน เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เดินทางง่าย รวดเร็ว และดูแลได้ง่ายมากกว่า แต่ทั้งนี้ราคาคอนโดในปัจจุบันก็ถือว่าปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก ด้วยปัจจัยหลายๆ ด้าน อาทิ ทำเลและความต้องการที่มีสูงขึ้น ดังนั้น หากจะเลือกซื้อคอนโดทั้งที ก็จำเป็นต้องเลือกที่เหมาะสมกับฐานเงินเดือน ให้ผ่อนได้ไหวและไม่เป็นภาระที่หนักเกินไปจนทำให้ชีวิตไม่มีความสุข โดยหลักการเลือกซื้อคอนโด ให้เหมาะสมกับฐานเงินเดือนนั้น มีขั้นตอนในการพิจารณาได้ ดังนี้

1. คำนวณยอดเงินกู้สูงสุดที่สามารถขออนุมัติได้

   แน่นอนว่าในการซื้อคอนโดนั้น ส่วนใหญ่แล้วจะเลือกขอสินเชื่อจากธนาคาร เราจึงต้องประเมินว่าฐานเงินเดือนของเราสามารถกู้ขอสินเชื่อได้จำนวนเท่าไร ซึ่งโดยมากแล้วธนาคารจะอนุมัติวงเงินสูงสุดให้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40-50 เท่าของเงินเดือน ดังนั้น หากเรามีเงินเดือน 40,000 บาท ก็จะสามารถขออนุมัติสินเชื่อได้วงเงินอยู่ที่ประมาณ 1.6 – 2 ล้านบาท หมายความว่า คอนโดที่เราควรเลือกซื้อกับฐานเงินเดือน 40,000 นั้น ก็จะอยู่ประมาณยอดอนุมัติวงเงินสินเชื่อนั่นเอง

2. คำนวณยอดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือน

   เมื่อได้วงเงินอนุมัติที่คิดว่าจะขอได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือ ต้องมาคำนวณยอดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนว่าเป็นเท่าไร เพื่อนำไปพิจารณาว่าสามารถผ่อนชำระได้ไหวหรือไม่ ซึ่งโดยปกติแล้วค่ากลางในการผ่อนชำระคอนโดนั้นจะคิดคร่าวๆ กันอยู่ที่ประมาณ 7,000 บาท ต่อ 1 ล้านบาท หมายความว่า ถ้าคอนโดมูลค่า 1 ล้านบาท เราก็ต้องผ่อนชำระ 7,000 บาทต่อเดือน ถ้าคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท เราจะต้องผ่อนชำระ 14,000 บาท ต่อเดือน หรือ สรุปสูตรคำนวณยอดที่ต้องผ่อนชำระคอนโดคร่าวๆ ได้ง่ายๆ คือ 7,000 x ราคาคอนโด ÷ 1,000,000

3. คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระได้จริง

   ล้านละ 7,000 บาทต่อเดือนเป็นการประมาณคร่าวๆ เพื่อให้เราประเมินได้ว่าสามารถแบกรับค่าใช้จ่ายในการผ่อนได้ไหวหรือไม่ ซึ่งหากคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท ต้องผ่อนประมาณเดือนละ 14,000 บาท ถ้าเราเงินเดือน 40,000 บาท ก็ดูเหมือนว่าจะเพียงพอผ่อนได้แบบไม่มีปัญหา แต่ในความเป็นจริงนั้น แม้เราอาจผ่อนไหวจริง แต่อาจไม่มีเงินเหลือพอใช้จ่ายก็ได้ เพราะต้องไม่ลืมว่า ในชีวิตประจำวันเรานั้นอาจมีหนี้สินอื่นๆ ที่ต้องชำระรวมอยู่ด้วย เช่น ค่าผ่อนโทรศัพท์มือถือ ค่าผ่อนรถยนต์ เป็นต้น ดังนั้นในการคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระได้จริง จึงต้องคำนวณให้ละเอียดโดยควรรวมเอาหนี้สินอื่นๆ ที่ต้องผ่อนชำระลงไปด้วย ทั้งนี้ เกณฑ์ที่เหมาะสมของการผ่อนชำระค่างวดคอนโดนั้น ไม่ควรเกิน 40%

   ของรายได้ ซึ่งเมื่อรวมกับหนี้สินอื่นๆ จะได้สูตรในการคำนวณ หาความสามารถในการผ่อนชำระที่เหมาะสม คือ เงินเดือน x 40% – หนี้สินที่มีอยู่ = ความสามารถผ่อนชำระ

   ยกตัวอย่างเช่น
   นาย A เงินเดือน 40,000 บาท ซื้อคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท มีค่าผ่อนรถมอเตอร์ไซค์บิ๊กไบค์ 10,000 บาทต่อเดือน ดังนั้น ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนของนาย A คือ 40,000 x 40% - 10,000 = 6,000 บาท ซึ่งเมื่อต้องผ่อนคอนโดเดือนละ 14,000 บาท จึงเท่ากับว่า ราคาคอนโด 2 ล้านบาทนั้นอาจสูงเกินไปสำหรับนาย A เพราะอาจทำให้เหลือเงินค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน อาทิ ค่ากินอยู่ ค่าน้ำมันรถ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ อินเตอร์เน็ต ฯลฯ ไม่เพียงพอได้

ในความเป็นจริงนั้น การยื่นกู้ขออนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด อาจได้วงเงินสูงกว่า 40-50 เท่า ขึ้นอยู่กับอาชีพ และประวัติเครดิตทางการเงินของผู้ขอกู้ แต่อย่างไรก็ตาม แม้วงเงินขอกู้จะได้สูงมากขึ้น ก็ไม่ได้หมายความว่าเราควรซื้อคอนโดราคาสูงๆ ได้แบบไร้กังวล เพราะจำเป็นต้องพิจารณาเรื่องความสามารถในการผ่อนชำระให้ดีด้วย โดยต้องไม่ให้ตึงเกินไป ควรให้ผ่อนไหวได้แบบสบายๆ เพราะเราไม่อาจทราบได้เลยว่า จะมีเหตุการณ์ที่ทำให้ต้องใช้เงินด่วน อย่างเช่น ป่วย ประสบอุบัติเหตุ หรือว่าตกงานเมื่อไร การทำให้ภาระค่างวดผ่อนชำระอยู่ในเกณฑ์พอดี มีเงินเหลือเก็บเหลือใช้เพียงพอทุกเดือน จึงเป็นสิ่งที่เหมาะสมที่สุด ดังนั้น ในการเลือกซื้อคอนโดให้เหมาะกับฐานเงินเดือน จึงควรพิจารณาคำนวณตามความสามารถทางการเงินของตัวเองให้ถี่ถ้วนและรอบคอบที่สุด เพื่อความสุขในการดำเนินชีวิตของตัวเราเอง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

Plearn Krungsir Guru

Finspace